In condominio, diritti e doveri sono proporzionali al valore della proprietà di ogni condomino. Scopri cosa sono le tabelle millesimali e quando si possono modificare.
Nella vita in condominio sono tanti gli elementi di cui tener conto.
Uno fondamentale riguarda la gestione delle parti comuni e la suddivisione delle relative spese di manutenzione, che vengono stabilite tramite uno strumento ben definito: le tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali infatti indicano le quote di proprietà condominiali in base al rapporto tra il valore delle singole proprietà esclusive e l’intero fabbricato, per un valore totale di mille.
La tabella millesimale, formata da una tabella riassuntiva che riporta i valori proporzionali delle singole unità immobiliari, come abbiamo detto ha una funzione essenziale per la ripartizione delle spese tra i condomini, ma è indispensabile anche per determinare le maggioranze assembleari.
Compilazione e tipologia
La sentenza 12018/2004 definisce i principi che il redattore deve seguire nel calcolo delle tabelle millesimali. In particolare, deve tener conto sia degli elementi intrinseci che degli elementi estrinseci, sia dell’unità immobiliare in generale che dei singoli vani che la compongono.
In base all’articolo 1123 distinguiamo tre diversi criteri di ripartizione:
- in misura del valore delle singole unità immobiliari, cioè in base ai millesimi di proprietà;
- in proporzione all’uso potenziale, nel caso in cui i beni comuni servono ai condomini in misura diversa (tabella millesimale per le scale e per l’ascensore);
- in base alla destinazione esclusiva, quando un edificio ha più strutture che servono solo una parte di esso o un gruppo di condomini.
La procedura di calcolo dei millesimi è indicata nella circolare ministeriale dei Lavori Pubblici del 26 marzo 1966, secondo la quale il tecnico incaricato partirà dalle valutazioni sulle superfici reali di ogni singola unità immobiliare del condominio, che in un secondo momento saranno considerate in proporzione alla superficie totale dell’edificio.
Non rientrano nel calcolo dei millesimi le parti esterne al fabbricato e quelle non edificate comuni, mentre vengono conteggiate anche le aree esterne se di proprietà esclusiva (box auto, giardino).
Una volta ottenuta la superficie utile di ogni vano di una specifica unità immobiliare, questa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi indicati nella circolare, cioè:
- la destinazione del vano,
- l’orientamento,
- il prospetto,
- la luminosità,
- il piano,
- la funzionalità dell’alloggio.
Questi servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, e sono definiti dal tecnico incaricato.
La tabella millesimale più importante per la vita di un condominio è quella definita “generale” o “di proprietà”. Esistono poi le tabelle scale, ascensore, impianti, cortile, lastrico solare o strada condominiale.
Si possono modificare le tabelle millesimali?
La legge ammette la modifica delle tabelle millesimali, anche se con dei limiti ben definiti.
Nello specifico, è possibile cambiare i millesimi quando c’è l’unanimità di tutti i condomini (quindi si ha l’approvazione dei mille millesimi su mille), oppure quando c’è la maggioranza di almeno la metà degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi, ma solo se:
- le tabelle sono sicuramente frutto di un errore;
- sono cambiate notevolmente le condizioni originarie di una parte dell’edificio; questo è il caso delle sopraelevazioni, dei cambi di destinazione d’uso, dell’aumento o della diminuzione delle unità immobiliari avvenuti nel tempo.
Per richiedere una revisione la modifica però deve essere rilevante e incidere sull’essenza dell’edificio (trasformazione di una cantina in un appartamento, oppure di una mansarda non abitabile in un appartamento).
Non rientrano invece nel mutamento delle condizioni dell’edificio le modifiche come la trasformazione di un balcone in una veranda o tutte le alterazioni che incidono per meno di 1/5 sul valore proporzionale dell’unità immobiliare.
Naturalmente le tabelle millesimali devono essere redatte da un tecnico specializzato, che può essere un perito, un geometra, un architetto o un ingegnere.
Lo Studio Tecnico Bazzichi garantisce alla clientela un servizio comodo e trasparente anche in questo ambito, fornendo servizi ai condomini a 360° attraverso la redazione di tabelle millesimali, redazione di preventivi e computi, direzione lavori e molto altro.
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Geom. Maurizio Bazzichi
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