Vediamo quando si può mantenere il Superbonus 110% in caso di abusi edilizi e quali sono le novità introdotte con il comma 3-ter dell’art.119 del Decreto Rilancio.
Il Superbonus 110% continua ad essere il tema più caldo del momento.
Mentre si attende ancora di sapere se l’incentivo più conveniente tra i Bonus casa verrà prorogato oltre la sua scadenza fissata al 30 giugno 2022, i vari decreti puntano a una sua semplificazione.
Infatti già nei primi mesi della sua entrata in vigore, il Superbonus si è rivelato un’agevolazione decisamente complessa dal punto di vista burocratico, tanto che risulta quasi impossibile da ottenere senza il supporto di validi professionisti.
Oltre alla procedura farraginosa, uno degli ostacoli principali che i cittadini incontrano nel momento in cui decidono di eseguire lavori ammessi al bonus è la frequente presenza di abusi edilizi negli edifici.
Infatti la normativa di riferimento stabilisce che si può beneficiare del Superbonus 110% per specifici interventi antisismici e di efficientamento energetico esclusivamente quando questi vengono eseguiti su immobili regolari: la presenza di abusi edilizi in genere comporta la perdita del beneficio.
Il problema è che la maggior parte degli immobili che compongono il patrimonio edilizio italiano è vecchia, e presenta difformità più o meno gravi ed evidenti.
La situazione poi diventa decisamente complessa quando si tratta di mettere mano a parti comuni di edifici condominiali.
Per evitare che molti dei richiedenti vengano esclusi, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che l’agevolazione è applicabile anche quando sull’immobile ci sono abusi edilizi, a patto che siano classificati di lieve entità.
Allora andiamo a scoprire quali sono gli abusi edilizi tollerati dal Superbonus 110% e in che modo è stata semplificata la procedura per i condomini
L’articolo 34 bis del DPR 380/2001 dice che non costituisce violazione edilizia la discordanza tra progetto e costruito quando è nel limite del 2%.
In base a questo, il Fisco ha chiarito che per abusi edilizi di lieve entità si intendono gli interventi non legittimi, effettuati al massimo sul 2% dell’immobile.
Di conseguenza, sempre secondo l’Agenzia delle Entrate, se si rientra nel cosiddetto “limite di abusivismo” non bisogna preoccuparsi della perdita della detrazione.
In questo caso è necessario compilare la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, nella quale va indicata la data di inizio e fine dei lavori, la tipologia di interventi e la dichiarazione che l’abuso non supera il 2%.
Perciò la prima cosa da fare è verificare la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato interamente realizzato tramite il certificato di conformità urbanistica.
ATTENZIONE: Se l’immobile non possiede alcun titolo edilizio allora non può godere del Superbonus 110%, né di altri benefici fiscali.
Se invece risulta che ci sono abusi di lieve entità non c’è alcuna decadenza delle agevolazioni.
Infine, se l’abuso è di entità superiore al 2%, la parte eccedente deve essere demolita, oppure occorre fare richiesta di sanatoria.
Superbonus 110% e abusi edilizi in condominio
Il problema dell’abusivismo edilizio negli edifici plurifamiliari (condomini) ed il limite che esso potrebbe rappresentare alla concreta operatività del Superbonus 110% è stato avvertito da subito, tanto che già con il Decreto Agosto (DL 14 agosto 2020, n. 104) il legislatore ha integrato l’articolo 119 del Decreto Rilancio inserendo precisazioni sulle modalità di asseveramento da parte dei tecnici abilitati, dello stato legittimo degli immobili.
Con l’aggiunta del comma 13-ter all’art. 119 è stato chiarito che gli abusi edilizi commessi da singoli proprietari all’interno delle proprie unità immobiliari non influiscono sulla possibilità dell’intero condominio di ottenere l’agevolazione fiscale.
Nello specifico, al fine di evitare che la realizzazione di opere abusive potesse paralizzare il decollo della nuova misura fiscale, si è stabilito che per lavori su parti condominiali le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo dei condomini e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi.
Ciò significa che eventuali abusi edilizi effettuati dai singoli condòmini nelle unità immobiliari di loro proprietà non impediscono l’accesso al Superbonus 110%.
Inoltre il testo definitivo della normativa semplifica la procedura per fruire dell’agevolazione in questo modo: gli interventi di Superbonus 110%, che non prevedono demolizione e ricostruzione, si possono realizzare dopo aver presentato la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), senza richiedere l’attestazione dello stato legittimo (secondo quanto stabilito dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001).
Tutto questo facilita la realizzazione di opere trainanti in regime di Superbonus 110%, ma lascia comunque irrisolti alcuni importanti interrogativi legati all’abusivismo edilizio.
Perciò si auspica che a breve giunga un intervento chiarificatore che renda più accessibile la procedura per usufruire del Superbonus, ma senza perdere di vista l’obiettivo principale: avere un costruito in regola con la normativa edilizia, urbanistica, strutturale ed energetica.
Concludendo, per ottenere il Superbonus 110% è indispensabile partire da una verifica approfondita delle condizioni dell’immobile e, in caso di irregolarità, sanarle (se possibile) con i dovuti interventi, per poi avviare tutto l’iter burocratico.
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