Per la realizzazione di un soppalco è obbligatorio disporre del permesso per costruire? Facciamo chiarezza.
Secondo il Regolamento edilizio tipo adottato il 20 ottobre 2016, il soppalco viene definito come una “partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso”.
Si tratta quindi di un’opera e di una modifica interna importante per cui in molti si chiedono se sia o meno necessario il permesso per costruire.
Al riguardo si sono espressi vari organi della giustizia, dalla Corte di Cassazione alle Preture: vediamo insieme che cosa hanno sentenziato.
Realizzazione soppalco come ristrutturazione edilizia
Per capire quando è necessario o meno disporre del permesso per costruire, è fondamentale analizzare caso per caso, in base alle caratteristiche del manufatto realizzato.
La prima casistica da analizzare riguarda la realizzazione di un soppalco che va ad incrementare la superficie dell’immobile e ad aumentare il carico urbanistico.
Infatti, secondo la Cassazione penale (sez. 3, 28 gennaio 2007, n. 2881) e la giurisprudenza amministrativa, la realizzazione di un soppalco all’interno di un’unità immobiliare finalizzata all’ottenimento di una duplice utilizzazione abitativa, costituisce un vero e proprio intervento di ristrutturazione edilizia.
Di conseguenza, secondo quanto previsto dell’art.10 del T.U., è obbligatorio disporre del permesso di costruire o, in alternativa, della denuncia di inizio attività in quanto l’opera comporta un incremento della superficie utile calpestabile, indipendentemente da una contemporanea modifica della sagoma o del volume.
Il soppalco come semplice opera interna
Diverso è il caso in cui l’opera realizzata non comporti alcun aumento della superficie utile o del carico urbanistico.
Pertanto, se il soppalco non assume le sembianze di un nuovo organismo edilizio (ovvero si tratta di un vano chiuso, senza finestre o luci e ad un’altezza tale da non essere fruibile dalle persone), secondo la Cassazione penale e il giudice amministrativo si tratta di una semplice opera interna di ristrutturazione edilizia minore.
Non modificando né la struttura né i prospetti, e non pregiudicando la statica dell’immobile, l’intervento non necessita quindi del permesso per costruire ma è soggetto soltanto alla relazione asseverata prevista dall’articolo 26 della legge n.47/85.
Tuttavia, ci sono due casi particolari a cui fare attenzione:
- se l’immobile è vincolato, per la realizzazione del soppalco sarà necessaria la segnalazione certificata di inizio attività e il parere dell’autorità preposta a tutelare il vincolo;
- se l’immobile si trova nel centro storico (zona A), il soppalco avrà il divieto di mutare la precedente destinazione d’uso dell’immobile.
Cosa succede in caso di abuso?
Le sanzioni possono variare in base alla ricostruzione giuridica adottata tra quelle analizzate. Dunque, se il soppalco si presenta come un’opera soggetta a permesso di costruire, la sua realizzazione senza titolo prevede l’applicazione della sanzione penale prevista dall’art. 44 del d.P.R. 380/2001.
Se tale intervento è un abuso formale (assenza di titolo), sarà sanabile tramite un permesso in sanatoria, se invece la fattispecie è soggetta a segnalazione certificata di inizio attività, la sanzione sarà di tipo amministrativo e corrisponderà al doppio dell’aumento del valore venale, o ad almeno 516€.