Le nuove regole introdotte dal decreto Salva-Casa hanno modificato le procedure per SCIA e permesso di costruire. Scopri cosa cambia e come orientarti nelle pratiche edilizie.
Negli ultimi mesi si è parlato molto del decreto Salva-Casa, una normativa che ha portato importanti modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01).
Come abbiamo accennato anche nel nostro articolo “Decreto Salva Casa 2024: che cosa prevede? Le nuove regole”, questa legge ha avuto un impatto significativo sulle pratiche edilizie, in particolare sulle procedure amministrative dei titoli edilizi in accertamento di conformità.
La principale innovazione introdotta dal decreto è l’articolo 36-bis, che ridefinisce le regole per la sanatoria di difformità edilizie.
In pratica si tratta di una norma che rende più agevole regolarizzare alcune situazioni di irregolarità edilizia senza dover dimostrare la cosiddetta “doppia conformità”, ovvero la compatibilità dell’intervento sia con la normativa urbanistica vigente sia con quella in vigore al momento della realizzazione.
Ma c’è un aspetto che nella norma non è stato esplicitato, ovvero quando optare per la SCIA e quando per il Permesso di costruire.
Ma qual è la differenza tra questi due strumenti? E quando va utilizzato l’uno piuttosto che l’altro? Vediamolo insieme.
L’articolo 36-bis e la ridefinizione delle difformità
Come abbiamo anticipato, una delle novità più rilevanti del decreto Salva-Casa è la ridefinizione delle difformità edilizie.
Infatti, il nuovo articolo 36-bis sostituisce e amplia il precedente art. 37 comma 4, aumentando la sua portata e le tipologie di interventi che possono essere sanati.
Ma cosa si intende per “difformità edilizie”?
In generale, possiamo distinguere tra due principali categorie di difformità edilizie:
- Difformità parziali, ovvero quelle difformità tra l’effettiva realizzazione e il progetto approvato, che non rientrano nelle tolleranze costruttive (elencate qui) previste dalla normativa ma che non compromettono la conformità generale dell’edificio.
- Variazioni essenziali, ovvero variazioni che riguardano modifiche più sostanziali, come ampliamenti significativi, cambi di destinazione d’uso rilevanti o modifiche strutturali importanti.
Grazie all’articolo 36-bis e alle modifiche, entrambe queste tipologie di difformità possono essere sanate con procedure più snelle rispetto al passato, senza dover affrontare iter burocratici particolarmente complessi.
SCIA o permesso di costruire? Quando utilizzarli
Una volta chiarita questa differenza, uno dei dubbi più frequenti tra chi deve sanare un abuso edilizio riguarda la scelta tra SCIA e permesso di costruire.
Questo perché, prima dell’art.36-bis del Decreto Salva-Casa, il titolo edilizio in sanatoria, salvo casi particolari, rimaneva connesso alla definizione dell’intervento che doveva gestire.
Ad esempio, in accertamento di conformità, era richiesta la SCIA per tutte quelle opere che, se erano da fare, avrebbero richiesto il medesimo titolo.
Oggi, invece, il titolo di accertamento di conformità segue le definizioni degli illeciti.
Di conseguenza, anche se non è stato espressamente chiarito dalla legge, è da ritenersi implicito che la scelta della forma del titolo edilizio deve essere coerente con quello che si dovrebbe utilizzare laddove si eseguissero nuove opere come quelle rilevate in difformità.
A meno che non si tratti di una fattispecie espressamente catalogata dalla norma, la scelta tra SCIA e permesso di costruire dipende dal tipo di opera edilizia che deve essere portata in accertamento di conformità.
Facciamo chiarezza:
- per le difformità parziali di cui è possibile accertare l’esecuzione in corso d’opera e che eccedono i confini delle tolleranze costruttive ma non sono così gravi da sconfinare nelle variazioni essenziali, si può ricorrere alla sanatoria tramite SCIA;
- per le difformità parziali di cui non è possibile accertare la risalenza all’epoca della costruzione del fabbricato o che comunque è appurato che si tratti di opere realizzate successivamente all’originaria costruzione, si può ricorrere alla SCIA;
- per i mutamenti d’uso che non rientrano nelle casistiche delle variazioni essenziali si può ricorrere alla SCIA;
- per le variazioni essenziali di cui è possibile accertare l’esecuzione in corso d’opera, l’art.36-bis indica espressamente che tali difformità possono essere gestite con il permesso di costruire.
Ci sono poi interventi per i quali risulta indifferente presentare istanza di permesso o SCIA alternativa:
- variazioni essenziali che ricadono nelle definizioni dell’art. 10, ovvero opere soggette a permesso di costruire, come ad esempio i mutamenti d’uso rilevanti quando eseguiti su immobili che ricadono in zona territoriale omogenea di tipo A piuttosto che le variazioni di prospetto in area vincolata;
- opere in generale eseguite dopo il completamento della costruzione e che avrebbero necessitato il rilascio preventivo di un permesso di costruire;
- variazioni totali eseguite durante la costruzione, in quanto opere che avrebbero necessitato un nuovo permesso di costruire.
Il decreto Salva-Casa ha introdotto importanti novità nel panorama delle pratiche edilizie, semplificando alcune procedure per la regolarizzazione di difformità.
Tuttavia, la normativa richiede una corretta interpretazione per evitare errori nella presentazione delle pratiche.
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