Se disponi di un immobile di ampia metratura, suddividerlo in più unità può essere un buon investimento.
Quali sono i documenti necessari per il frazionamento?
I motivi che possono spingere ad effettuare un frazionamento immobiliare sono molti: si può scegliere questa soluzione per rispondere all’ampia richiesta di case e appartamenti piccoli, per esigenze personali, oppure semplicemente per abbattere i costi di gestione di una casa troppo grande.
Se in teoria il frazionamento è una procedura non troppo complessa, a livello pratico è necessario invece rispettare adeguatamente tutte le regole edilizie previste e gli adempimenti richiesti dal Comune di competenza per non incorrere in sanzioni amministrative e pecuniarie.
Cos’è il frazionamento immobiliare?
Per frazionamento immobiliare si intende la suddivisione di una singola unità immobiliare in più unità distinte.
Abbiamo già anticipato quali possono essere i motivi che spingono a dividere un immobile e tra questi il più gettonato è il voler ricavare singole unità più gestibili da vendere o da affittare.
Perciò possiamo dire che, in un certo senso, il frazionamento rappresenta una forma di investimento per il proprietario.
Quando si parla di frazionamento immobiliare si deve però sottolineare anche la differenza tra frazionamento catastale e urbanistico:
- Si parla di frazionamento catastale quando ogni singola unità viene registrata presso gli uffici del Catasto e ad ogni parte indipendente viene assegnato un nuovo subalterno sulla mappa catastale;
- Si parla invece di frazionamento urbanistico quando vengono realizzati interventi edilizi che vanno a modificare direttamente la piantina originaria depositata in Comune.
La comunicazione al Comune e al Catasto di qualsiasi modifica effettuata rispetto alla planimetria è fondamentale per ricevere i certificati di conformità urbanistica e catastale, senza i quali non si può procedere ad un’eventuale vendita dell’immobile.
Frazionamento immobiliare: procedura da seguire e documenti
Il frazionamento immobiliare è un tipo di intervento che ricade nell’ambito dell’edilizia libera, perciò si dovranno rispettare le regole edilizie predisposte dal Comune di riferimento, unico ente deputato ad autorizzare i lavori.
Una volta individuato il tecnico che seguirà i lavori, ci si dovrà attenere ai seguenti passaggi:
- Ci si procura e si verifica tutta la documentazione utile ad attestare la conformità urbanistica e catastale;
- Il tecnico abilitato presenta la CILA o la SCIA in Comune (di questo parliamo tra poco);
- Si procede con l’aggiornamento catastale comunicando qualsiasi modifica effettuata rispetto alla planimetria originale;
- Si avviano gli interventi necessari e, a fine lavori, si presenta il certificato di collaudo.
Se questi step non vengono rispettati si può incorrere in sanzioni amministrative e pecuniarie molto elevate.
SCIA, CILA o Permesso di costruire?
Nei passaggi elencati sopra abbiamo menzionato la CILA e la SCIA, ma che cosa sono? E il Permesso di costruire va presentato?
La CILA è la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, mentre la SCIA è al Segnalazione Certificata di Inizio Attività: la differenza sostanziale tra queste due comunicazioni risiede nell’esecuzione o meno di interventi strutturali.
Infatti, se vengono effettuati degli interventi strutturali su solai e/o muri portanti o in caso di cambio di destinazione d’uso allora sarà necessario presentare la SCIA, altrimenti si potrà consegnare la CILA.
Infatti la legge prevede che venga presentata la CILA anche in caso di frazionamento senza opere edilizie, cioè quando la divisione da effettuare riguarda solo le mappe catastali perché le unità immobiliari risultano già indipendenti.
Per quanto riguarda invece il Permesso di Costruire, questo non serve in quanto con una sentenza di Aprile 2019 è stato chiarito che il frazionamento immobiliare non è da considerarsi come caso di ristrutturazione edilizia pesante. Per questo motivo non sarà necessario presentare tale documento in Comune.
Per non fare errori puoi rivolgerti ai professionisti dello Studio Tecnico Bazzichi di Pisa: ci occuperemo di tutte le tue pratiche edilizie, gestendo adeguatamente la documentazione necessaria per realizzare i tuoi interventi.
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