Requisiti, procedure da seguire e autorizzazioni da avere: ecco la guida completa per eseguire un frazionamento immobiliare senza incorrere in sanzioni!
Con il frazionamento di un immobile si indica la tecnica utilizzata in ambito urbanistico e catastale con la quale si procede alla divisione di un’unità immobiliare in due o più lotti, diversi e distinti tra di loro.
Si tratta di una pratica abbastanza comune nell’ambito dell’edilizia privata in quanto permette di ricavare due (o anche più di due) unità immobiliari distinte tra loro, da sfruttare come più si preferisce.
L’iter burocratico relativo al frazionamento immobiliare è molto breve, occorrono solitamente dai 3 ai 5 giorni per ricevere l’approvazione e procedere così all’esecuzione dei lavori. Vediamo allora insieme quali sono le procedure da seguire, i documenti necessari, i requisiti e i costi collegati a questo tipo di intervento.
Frazionamento immobiliare: tipologie e permessi
Innanzitutto, è necessario fare una netta distinzione tra frazionamento urbanistico e frazionamento catastale, due tipologie di intervento simili ma con regole e procedure diverse.
Il primo riguarda gli interventi edilizi che vengono realmente eseguiti e che mirano al frazionamento dell’immobile stesso, andando a modificare la struttura della pianta che il Comune detiene di quella determinata abitazione.
Il secondo, invece, consiste nella registrazione presso gli uffici del Catasto della divisione di un’unità immobiliare in due o più unità indipendenti tra di loro, senza l’esecuzione di alcun tipo di intervento, e nell’assegnazione sulla mappa catastale di un nuovo subalterno per ciascuna nuova entità.
In entrambi i casi è comunque obbligatorio disporre del benestare del Comune: questo perché l’intervento di frazionamento di un qualsiasi immobile ricade nell’edilizia libera ed è quindi moderato dal regolamento edilizio del Comune di competenza, l’unico ente deputato ad autorizzare i lavori.
In linea generale, per poter effettuare un frazionamento di tipo urbanistico, è necessario seguire la seguente procedura:
- presentazione presso il Comune della CILA (la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) oppure della SCIA (nel caso in cui ci sia un cambio di destinazione d’uso);
- Aggiornamento delle planimetrie al catasto;
- Avvio delle opere edilizie;
- Presentazione del certificato di collaudo una volta terminati i lavori.
Se invece si tratta di un frazionamento catastale, sarà sufficiente aggiornare le mappe catastali con le relative suddivisioni effettuate.
In ogni caso, se il frazionamento viene effettuato senza seguire la procedura qui sopra indicata o senza disporre delle dovute autorizzazioni da parte del Comune e del Catasto, si tratterà di frazionamento abusivo e immobile non conforme, punito con una sanzione pecuniaria e amministrativa.
Di conseguenza, per poter sanare il frazionamento eseguito, sarà necessario sia presentare presso il Comune la CILA o la SCIA in sanatoria, sia pagare la relativa sanzione pecuniaria.