Piccole irregolarità e cambi di destinazione d’uso, ma anche edilizia libera e stato legittimo: ecco cosa cambia con il Decreto Salva Casa.
Grandi novità sono state introdotte nel campo dell’edilizia dal Decreto Salva Casa, divenuto esecutivo dopo la delibera del 24 maggio.
Nell’articolo “Condono edilizio 2024: che cosa si potrà sanare? I consigli di Studio Bazzichi” abbiamo già parlato del condono edilizio e della doppia conformità, ma all’interno del Decreto sono state inserite anche altre misure e semplificazioni normative per quanto riguarda il settore edilizio: vediamole insieme.
Maggiore tolleranza dal punto di vista esecutivo e costruttivo
Dal punto di vista esecutivo, il concetto di tolleranza diviene ancora più ampio, permettendo di regolarizzare modifiche alle finiture, alla collocazione degli impianti e alle difformità legate alla distribuzione interna e alla geometria dell’immobile per tutti gli interventi realizzati entro il 24/05/2024.
Rientrano nelle tolleranze esecutive:
- il minor dimensionamento dell’edificio
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni
- la difforme ubicazione delle aperture interne
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
- gli errori progettuali corretti in cantiere
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
All’interno del Decreto Salva Casa sono state riviste ed ampliate anche le tolleranze costruttive.
In pratica gli interventi che si discostano da quanto risulta dal titolo abilitativo, senza superare le soglie qui sotto riportate e fissate dal “salva-casa”, non verranno più considerati come violazioni e non necessitano del nulla osta paesaggistico.
Il discostamento deve però essere contenuto entro precisi limiti, a seconda della superficie utile dell’unità abitativa considerata:
- 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% per immobili con superficie utile che varia tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per superfici comprese tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per superfici inferiori a 100 mq.
Di conseguenza, sarà molto più veloce sanare la diversa distribuzione degli spazi interni, in quanto la pratica è richiesta solo in caso di difformità evidenti e che superano una determinata superficie della casa.
Ampliamento delle opere in edilizia libera
Un’altra importante novità del Decreto riguarda le opere considerate in edilizia libera, ovvero tutti quegli interventi che possono essere realizzati senza richiedere determinate autorizzazioni al Comune o senza bisogno di depositare documenti e comunicazioni di inizio attività (come il permesso di costruire, CILA, SCIA e così via)
Tra queste troviamo anche l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (anche dette VePa) e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, a patto che non determinino una chiusura fissa degli spazi e abbiano un minimo impatto visivo.
In entrambi i casi queste possono essere installate in un terrazzo, balcone o loggia, e devono consentire il ricircolo dell’aria all’interno, prevedendo quindi l’apertura dei pannelli e non modificando la cubatura dell’abitazione.
La riduzione dei tempi burocratici: il silenzio assenso
Se in passato, in caso di richiesta, era necessario attendere la risposta dell’amministrazione di competenza, adesso con il Decreto Salva Casa viene introdotto il concetto di silenzio assenso.
Questo significa che, se entro un certo periodo non arriva l’ok o il diniego dell’amministrazione, l’istanza inoltrata verrà considerata automaticamente accettata.
Nello specifico, parlando di sanatoria, il lasso di tempo previsto è di 45 giorni, mentre per una SCIA questo scende a 30 giorni. Sono invece necessari più giorni per tutti quegli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, che per ottenere il permesso tramite silenzio assenso hanno bisogno che trascorrano ben 180 giorni.
Stato legittimo degli immobili, le nuove regole
Quando si stipula un atto di compravendita, si richiede un mutuo o si necessita di inoltrare una pratica urbanistica per modificare lo stato di un immobile, è necessario presentare un documento che legittimi il suo stato e la sua costruzione.
Fino ad ora, lo stato legittimo dell’immobile veniva attestato dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
Dall’entrata in vigore del Decreto Salva Casa invece, per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha preciso la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
Richiesta di cambio di destinazione d’uso
Infine, l’ultima modifica riguarda l’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia che ha permesso di rendere più snella e immediata la procedura di cambio d’uso di un immobile, prima non sempre consentita tra categorie differenti.
Se in passato era possibile eseguire il cambio solo tra immobili appartenenti alla stessa categoria funzionale, ora si potrà passare da residenziale a ricettivo, da direzionale a commerciale e via dicendo, così da sfruttare al meglio un fabbricato e poterlo trasformare in ciò che è al momento più conveniente.
In particolare, è sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare e senza opere nei seguenti casi:
- all’interno della stessa categoria funzionale;
- tra le categorie funzionali relative alla categoria: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale.
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammessa nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
Il Decreto Salva Casa è un provvedimento volto a vivacizzare il mercato immobiliare, snellire la burocrazia e permettere la commercializzazione degli immobili soggetti a piccole difformità, presentando pratiche in sanatoria, facilitando i cambi di destinazione d’uso anche tra categorie diverse e consentendo l’introduzione di vetrate amovibili e altre opere.
In attesa che il Decreto Salva Casa venga convertito in legge insieme a tutti i suoi emendamenti, ti invitiamo a contattarci per saperne di più ed avere ulteriori chiarimenti: lo Studio Tecnico Bazzichi è a tua disposizione!
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