Scopri tutto quello che devi sapere per trasformare legalmente la funzione del tuo immobile, seguendo le normative vigenti e ottimizzando tempi e costi della procedura.
Come probabilmente già saprai, il cambio di destinazione d’uso è una procedura che permette di modificare la finalità di utilizzo di un immobile, adeguandolo alle nuove esigenze del proprietario nel pieno rispetto delle normative vigenti.
Si tratta di una procedura che richiede il rispetto di un iter preciso, regolato da altrettanto precise normative, per cui qualsiasi intervento effettuato al di fuori di questo viene identificato come un abuso edilizio e punito con pesanti sanzioni amministrative.
È essenziale quindi comprendere nel dettaglio come si può effettuare un cambio di destinazione d’uso, in quali casi è possibile e qual è la procedura da seguire per evitare errori e sanzioni.
Le diverse tipologie di destinazione d’uso
Innanzitutto chiariamo che, secondo quanto riportato nel quadro normativo stabilito dal D.P.R. 380/2001, esistono diverse categorie di destinazione d’uso, anche dette categorie funzionali:
- la destinazione residenziale che comprende tutti gli immobili dedicati all’abitazione;
- la destinazione commerciale che si riferisce agli edifici destinati alla vendita di beni;
- la destinazione produttiva e direzionale che è invece riservata agli spazi per industrie, laboratori e uffici,
- la destinazione turistico-ricettiva che include le strutture dedicate all’accoglienza, come gli alberghi;
- la destinazione rurale per gli immobili dedicati alle attività agricole,
- la destinazione servizi per banche, centri di ricerca, studi professionali e uffici privati,
- la destinazione deposito per magazzini e locali di deposito merci.
Sottolineiamo che si tratta di categorie funzionali che non corrispondono alle categorie catastali indicate in visura.
Ogni edificio è dunque inquadrabile in una di queste categorie che, nel corso del tempo, possono essere modificate purché ci siano i presupposti e il totale rispetto delle normative.
Può capitare quindi di disporre di un immobile a destinazione commerciale e di volerlo trasformare in residenziale, oppure viceversa: in questi casi si parla di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante in quanto comporta il passaggio da una categoria all’altra.
Se, invece, si desidera trasformare un bar in un ristorante, il cambio di destinazione d’uso non verrà considerato come rilevante.
Inoltre, nel caso in cui, all’interno dello stesso edificio, convivano due differenti attività, prevarrà sempre quella che ricopre una superficie utile maggiore, che andrà così a determinare la destinazione d’uso dell’intero edificio.
Il processo amministrativo: un percorso guidato
Per poter effettuare il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, il primo step da intraprendere consiste nella presentazione della pratica urbanistica al Comune di riferimento.
Infatti, a seconda dell’entità delle modifiche previste, potrebbe essere necessario ottenere una SCIA, una CILA o un Permesso di Costruire.
Viceversa, se si tratta di un cambio di destinazione d’uso non rilevante e quindi che non comporta un cambio di categoria funzionale, non è necessaria l’approvazione di un titolo edilizio da parte del comune, a meno che non richieda l’esecuzione di opere murarie e impiantistiche.
Una volta ottenuto il titolo edilizio, sarà fondamentale procedere con la variazione catastale, comunicando il cambio di destinazione d’uso all’Agenzia delle Entrate attraverso una pratica di variazione catastale DOCFA con la quale viene aggiornata la planimetria catastale.
Infine, per i cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, dopo l’aggiornamento al Catasto è necessario chiudere l’iter con il deposito del certificato di agibilità che garantisce la presenza delle dovute condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Cambio destinazione d’uso: vincoli e limitazioni da considerare
Prima di avviare la procedura, è fondamentale verificare l’esistenza di eventuali limiti e vincoli urbanistici stabiliti dai piani regolatori comunali e dalle normative in generale.
È possibile modificare la destinazione d’uso solo se:
- non sono presenti limiti di tipo impiantistico, ovvero connessi alla realizzazioni di scariche, fognature e/o canne fumarie necessarie,
- vengono rispettate le prescrizioni dimensionali previste dalle normative;
- i piani urbanistici locali non prevedono impedimenti di alcun genere;
- non sussistono restrizioni nel regolamento condominiale in cui si trova l’immobile.
Questi vincoli possono limitare o impedire determinate trasformazioni, influenzando significativamente la fattibilità del progetto.
Il ruolo determinante del tecnico abilitato
Il supporto di un tecnico abilitato risulta determinante per la buona riuscita della pratica relativa al cambio di destinazione d’uso: la sua competenza professionale permette di gestire correttamente l’iter burocratico, redigere i progetti necessari e garantire la conformità alle normative vigenti, prevenendo errori che potrebbero compromettere l’approvazione del cambio di destinazione.
Il nostro Studio Bazzichi, fondato nel 1998 e forte di un’esperienza consolidata nel settore, offre una consulenza specializzata per gestire ogni aspetto del cambio di destinazione d’uso, dalle pratiche edilizie a quelle catastali.
Siamo a disposizione per una consulenza personalizzata e senza impegno, per valutare la fattibilità del progetto e per guidarti attraverso ogni fase del processo, garantendo la massima attenzione alle specifiche esigenze di ciascun caso.
Lascia qui i tuoi recapiti per essere ricontattato, oppure chiama direttamente i nostri uffici per prenotare un appuntamento al numero 053 141973.