Il settore edilizio italiano si prepara ad una rivoluzione: ecco quali sono le imminenti disposizioni che andranno a trasformare il panorama immobiliare.
Un vento di cambiamento sta per travolgere il panorama edilizio italiano: il Decreto Salva Casa, pubblicato in Gazzetta Ufficiale lo scorso 29 Maggio 2024, si preannuncia come un vero e proprio terremoto normativo, pronto a ridisegnare i contorni del settore edilizio (e non solo).
Al suo interno sono state inserite una serie di disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.
Tra queste anche una serie di norme dedicate allo stato legittimo degli immobili e al cambio di destinazione d’uso, di cui abbiamo parlato brevemente anche nell’articolo “Decreto Salva Casa 2024: che cosa prevede? Le nuove regole.” e che andremo ad osservare più nel dettaglio.
Lo stato legittimo degli immobili: i chiarimenti sulle difformità
Come abbiamo già anticipato, il Decreto Salve Casa punta i riflettori sulla determinazione dello stato legittimo degli immobili.
Nello specifico, dall’entrata in vigore del Decreto, per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi al titolo abilitativo che ha consentito la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa) o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, a condizione che il Comune abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi in sede di rilascio del medesimo.
Ma con l’emendamento approvato dalla Commissione Ambiente della Camera in data 11/07/24, viene precisato anche che:
- ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, non devono essere rilevate difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, così come specificato dall’art.1117 del Codice Civile.
- non devono essere rilevate difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dell’edificio stesso.
Inoltre, ricordiamo che per gli immobili costruiti prima del 1977 (Legge Bucalossi), si possono utilizzare le planimetrie catastali di primo impianto come documenti idonei ad attestare lo stato legittimo dell’immobile stesso.
Cambi di destinazione d’uso: le specifiche
La seconda importante novità riguarda il cambio di destinazione d’uso di un immobile.
In pratica, con il Decreto Salva Casa si è cercato di agevolare il cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari che non comprendessero opere edilizie, permettendo così variazioni all’interno della stessa categoria funzionale senza il peso di autorizzazioni aggiuntive.
L’obiettivo è quindi quello di recuperare parte del patrimonio edilizio già esistente, riducendo il consumo di suolo e fornendo una soluzione pratica al crescente fabbisogno abitativo.
A questo proposito, il Decreto Legge 69/2024 consente di effettuare sempre il cambio di destinazione d’uso senza opere (per il quale basta la SCIA) purché questo avvenga all’interno della stessa categoria funzionale, oppure tra le categorie funzionali residenziale, turistico – ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale su immobili compresi nelle zone relative a centri storici, zone edificate e zone parzialmente edificate dal Comune.
La situazione rimane più restrittiva invece per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari situate al primo piano fuori terra.
In questo caso specifico, il mutamento della destinazione d’uso senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è ammesso solo nei casi espressamente previsti nel piano urbanistico e del regolamento edilizio.
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