Che cosa si intende per difformità catastale? E che cosa comporta il suo riscontro durante la compravendita?
L’acquisto, così come la vendita di un immobile, sono operazioni immobiliari piuttosto articolate e complesse che richiedono una serie di passaggi e documenti burocratici essenziali per portare a termine la compravendita.
Tra questi troviamo anche la conformità catastale, un documento nel quale si attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare che si ha intenzione di acquistare o di vendere e i dati catastali registrati.
Ma cosa succede se, invece, si riscontra una difformità catastale?
Difformità catastale: di cosa si tratta?
Come abbiamo già anticipato, con difformità catastale viene indicata una discrepanza tra la documentazione catastale e lo stato effettivo dell’immobile in questione.
In altre parole questo significa che vi è una mancata corrispondenza tra le informazioni regolarmente registrate al Catasto (come la superficie totale dell’immobile o la destinazione d’uso) con ciò che realmente si trova sul terreno.
Tuttavia, la difformità catastale può essere di varia entità in base al grado di gravità della discrepanza esistente tra lo stato di fatto e le informazioni ad esso relative depositate presso il Comune di riferimento.
Per questo motivo, a volte potrebbe essere sufficiente presentare un attestato di conformità allo scopo di sanare la difformità esistente; mentre in altri casi, potrebbe essere necessario procedere con la redazione di una nuova planimetria o, in alternativa, di una sanatoria.
L’impatto di una difformità catastale sulla compravendita immobiliare
Secondo quanto sancito dalla Corte di Cassazione Italiana, per eseguire correttamente la procedura di compravendita di un immobile è necessario prestare la dovuta attenzione alla sua regolarizzazione.
Nello specifico, l’ordinamento n.1897 del 2023 stabilisce che la cessione di un immobile nel quale esistono degli abusi edilizi può essere valida solo qualora l’acquirente venga totalmente informato su di esso prima della firma del contratto.
Pertanto, in caso di irregolarità riguardanti degli abusi edilizi, il rogito può essere regolarmente eseguito soltanto se l’acquirente accetta in modo consapevole la situazione che vige nell’immobile.
Per le difformità di lieve entità (come, ad esempio, un soppalco oppure una porta interna) non è necessario procedere con la rettifica della planimetria catastale e, in caso di vendita dell’immobile, il tecnico incaricato effettuerà le dovute verifiche urbanistiche e catastali relative all’immobile per poi rilasciare un attestato di conformità.
Quando appena descritto non si applica però nel caso di una difformità catastale rilevante: infatti, se dovesse esistere una discrepanza tra lo stato di fatto dell’immobile e la sua planimetria, l’intero processo di compravendita può essere annullato a meno che non venga effettuata una regolarizzazione mediante procedura DOCFA realizzata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere).
In pratica, attraverso una procedura DOCFA si vanno ad aggiornare i dati catastali mediante un processo di compilazione digitale e di invio telematico all’Agenzia delle Entrate e agli uffici territoriali competenti. A questo punto si dovrà attendere l’approvazione, il rigetto o l’eventuale richiesta di integrazione all’atto protocollato.
Ricordiamo però che, se a monte della difformità catastale c’è stato un abuso edilizio, occorre presentare prima di tutto un’istanza di sanatoria al Comune del luogo in cui si trova l’immobile e, soltanto dopo l’approvazione, sarà possibile procedere con la variazione catastale.
Alla luce di quanto appena descritto, risulta essere piuttosto evidente come sia cruciale verificare tutte le eventuali difformità catastali di un immobile per accertarsi che qualsiasi operazione immobiliare sia allineata con le norme in vigore.
A questo, si aggiunge poi la necessità di verificare la regolarità urbanistica ed edilizia, così come l’abitabilità e le concessioni.
Per farlo, la scelta migliore è quella di affidarsi ad un geometra esperto, in grado di occuparsi di tutte le pratiche obbligatorie e necessarie per completare la compravendita in totale sicurezza.
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