Scopri cosa prevede la Riforma Condominio e come cambiano ruoli e rapporti per gli amministratori e i residenti.
L’approvazione della nuova riforma condominiale, convalidata dal Decreto Legislativo 149/2022 ed in vigore dal 30 Giugno 2023, porta con sé una serie di importanti novità nella gestione del condominio di stabili e palazzi, che coinvolgono sia la figura dell’amministratore, sia quella dei singoli condomini.
Dalla semplificazione delle procedure decisionali ad una maggiore flessibilità nella gestione delle spese, scopri in questo articolo in cosa consiste questa revisione delle regole.
1. L’amministratore e il rafforzamento della sua figura
Il ruolo dell’amministratore è centrale quando si tratta della gestione delle risorse condominiali e, soprattutto, della regolamentazione dei rapporti tra i condomini.
Ed è proprio per l’importanza che ricopre questo ruolo che la Riforma Condominio ha previsto che l’amministratore assuma obbligatoriamente anche il ruolo di mediatore, prima riservato esclusivamente agli avvocati (che venivano interpellati dalle parti in causa solo in caso di controversia).
Ora, invece, per assume il ruolo di mediatore l’amministratore non dovrà attendere l’approvazione esplicita dell’assemblea condominiale, bensì assumerà questo ruolo in maniera del tutto automatica.
Rimane comunque la necessità di possedere dei requisiti specifici per diventare amministratore, come quello di aver conseguito un diploma e aver seguito un corso di formazione apposita.
2. Zone comuni e apertura alla modernizzazione
La Riforma Condominio ha sottolineato anche che le spese da sostenere per il rifacimento o la miglioria delle parti comuni dovranno essere sostenute da tutti i condomini, ripartendo la cifra proporzionalmente alle tabelle millesimali.
Inoltre, è stabilita una maggioranza inferiore rispetto al passato per ottenere l’approvazione dei lavori da eseguire, in modo da favorire la modernizzazione delle parti comuni e l’introduzione di utili servizi per tutto il palazzo.
3. Riscaldamento e cambio destinazione d’uso
Un’altra importante attività riguarda il fatto che i condomini sono più liberi di decidere se e quando distaccarsi dagli impianti centralizzati di riscaldamento, scegliendo così autonomamente il tipo di riscaldamento da utilizzare in casa propria.
L’altra questione riguarda invece la variazione della destinazione d’uso di una parte comune, norma che diviene più stringente: da adesso in poi servirà che almeno 4/5 dei condomini presenti all’assemblea siano concordi e che questi rappresentino almeno i 4/5 del valore complessivo dell’edificio.
4. Costituzione del condominio minimo
Cambiano le regole anche per il condominio minimo: se prima era obbligatorio nominare un amministratore una volta superata la quota 5 condomini, adesso è necessario superare i 9 condomini presenti per far scattare l’obbligatorietà.
A prescindere dalla presenza o meno dell’amministratore, il condominio deve comunque dotarsi di un codice fiscale e deve ottemperare a tutti gli obblighi di legge che lo riguardano.
Infatti, l’osservanza delle norme è una condizione obbligatoria, indipendentemente dal numero di persone che compongono lo stabile.
5. Normativa per gli amici a quattro zampe
Vista l’ampia diffusione degli animali domestici nella maggior parte delle famiglie, la Riforma Condominio prevede anche che nessuno stabile possa vietare la presenza di amici a quattro zampe e vincolare quindi i condomini in tal senso.
Tuttavia è facoltà dell’amministratore intervenire nel caso in cui non siano rispettate le norme di quieto vivere e sarà onere dei padroni pulire le parti comuni nel caso gli animali sporchino, oltre ad utilizzare i dovuti mezzi di sicurezza (come, ad esempio, la museruola).
6. Solidarietà sussidiaria
La Riforma Condominio introduce anche il principio della solidarietà sussidiaria per intervenire nei confronti delle morosità.
In base a questo, è stato stabilito che, se un condomino non salda le proprie rate, saranno gli altri a farlo per lui in base alle tabelle millesimali fino alla totale copertura dell’importo.
Il condominio ha poi la facoltà di rifarsi sul moroso tramite le vie legali per ottenere così un corretto risarcimento, mentre l’amministratore ha l’obbligo di agire in giudizio contro i condomini morosi entro e non oltre i 6 mesi dalla chiusura della gestione condominiale.
7. Lavori straordinari
Infine, per deliberare dei lavori straordinari, la Riforma prevede che sia concorde ad almeno la maggioranza dei presenti alla riunione e che, a loro volta, devono rappresentare almeno 500 millesimi su 1000, quindi la metà esatta del valore dell’immobile.
Se, invece, si parla di opere di piccola entità, come ad esempio l’innalzamento di un muro o il rifacimento di aiuole, non serve alcun quorum, ma sarà sufficiente parlarne e decidere in sede di assemblea.
Inoltre, la Riforma prevede che sia stanziato un fondo speciale, in cui corrispondere la totalità dell’importo dei lavori da preventivo, da raccogliere prima ancora dell’inizio delle opere.
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