La conformità urbanistica è fondamentale al momento dell’acquisto o della vendita di un immobile.
Cosa accade in presenza di una difformità? Cos’è la conformità catastale?
Vediamolo insieme.
L’importanza della conformità urbanistica
Prima dell’acquisto o della vendita di una casa, o semplicemente prima di una ristrutturazione di un immobile, è necessario possedere il certificato di conformità urbanistica.
Questo certificato permette di verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui il Comune ne ha autorizzato la realizzazione ed eventuali ristrutturazioni o ampliamenti.
Si parla quindi di conformità urbanistica quando c’è una corrispondenza tra il progetto depositato al Comune (prima di effettuare eventuali lavori di ristrutturazione o prima di realizzare da zero l’edificio) e lo stato effettivo dell’immobile.
La conformità di un’abitazione viene verificata procurandosi tutta la documentazione in Comune (tavole grafiche e documentazione fotografica) e andandola a confrontare con lo stato di fatto.
Dal confronto potrebbe emergere la presenza di difformità o di un abuso edilizio: in questo caso c’è un impedimento al rilascio immediato del Certificato di conformità urbanistica… e il tuo progetto di ristrutturazione o vendita inevitabilmente viene ostacolato.
Infatti la dichiarazione che attesta che l’immobile è urbanisticamente regolare è indispensabile per il rogito e, in base al tipo di irregolarità rilevata, potrebbe non essere facile (a volte impossibile) concludere la vendita, rischiando fino alla nullità dell’atto notarile.
Ad esempio, si parla di difformità nel caso di un edificio abusivo, ma anche di piccole modifiche interne, modifiche esterne e aumento di volumetria.
Non tutte le casistiche sopra elencate sono sanabili e, anche in caso di abusi minori, rimediare all’irregolarità richiede comunque tempo.
La differenza tra difformità urbanistica e catastale
Come abbiamo detto, la difformità urbanistica si presenta nel momento in cui non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo abitativo o edilizio che è stato rilasciato dal Comune per autorizzare la realizzazione dell’immobile.
La difformità catastale è invece verificata quando non c’è una corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. Si va quindi a verificare sia la visura catastale (dati anagrafici, correttezza della titolarità etc.) sia la planimetria catastale.
È importante sottolineare che il Catasto ricopre una funzione fiscale e non urbanistica, dunque non è probatorio; questo significa che quello che è registrato non ha valore di prova riguardo alla regolarità edilizia del bene.
Non è il Catasto a certificare la presenza o meno di un abuso edilizio, bensì, come abbiamo detto, il titolo edilizio che è stato depositato in Comune.
Si può quindi avere un immobile conforme dal punto di vista catastale (in cui lo stato di fatto corrisponde ai dati catastali) ma non dal punto di vista urbanistico, e viceversa.
Prima di intraprendere la vendita di una casa, una ristrutturazione, o prima di richiedere l’accensione di un mutuo o la surroga, è sempre opportuno fare una verifica accurata e controllare che l’immobile sia in regola.
Per tutelarti, affidati a un consulente immobiliare o a un tecnico abilitato che si faccia carico di questi adempimenti, procurandosi tutti i documenti essenziali ed effettuando le dovute verifiche.
Lo Studio Tecnico Bazzichi è a tua disposizione per controllare e risolvere eventuali difformità legate al tuo immobile, non esitare a contattarci per avere maggiori informazioni!
Geom. Maurizio Bazzichi
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Corso Italia, 88 – Pisa