Cambiare la destinazione d’uso di un immobile è consentito a patto che ci siano determinate condizioni. Ecco quando si può e come farlo.
Cercando casa hai finalmente trovato l’immobile perfetto per te, ma è accatastato in modo diverso rispetto a quelle che sono le tue esigenze perché la sua destinazione d’uso non è di tipo residenziale.
Cosa fare in questo caso?
Si può cambiare la destinazione d’uso?
Prima di entrare nel vivo della questione, chiariamo che la destinazione urbanistica di un immobile è la funzione che gli è riconosciuta dal nostro ordinamento in base alle sue caratteristiche architettoniche e strutturali.
Dunque non bisogna confondere la destinazione urbanistica con la categoria catastale, che serve sostanzialmente a determinare il valore fiscale di un dato immobile e non riguarda direttamente gli aspetti urbanistici.
Quali sono le destinazioni d’uso?
La normativa definisce 5 categorie principali.
A – residenziale: relativa agli immobili destinati a uso abitativo, comprese le abitazioni utilizzate in modo promiscuo (abitazione – studio professionale) quando la prevalente superficie dell’unità è adibita ad uso abitativo;
A bis – turistica: relativa agli immobili in cui si svolge attività ricettiva (alberghi, campeggi, ecc.);
B – produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione, officine, carrozzerie e ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali; inoltre comprende gli immobili utilizzati come uffici di privati, studi professionali, sedi amministrative di società, banche, assicurazioni;
C – commerciale: negozi, mercati, locali dove si somministrano alimenti e bevande, locali destinati alla grande distribuzione; commercio all’ingrosso;
D – agricola: relativa agli immobili destinati alla produzione di prodotti agrari o all’allevamento, ai vivai, alle abitazioni rurali e agli agriturismi in cui vengono svolte attività e servizi compatibili con i precedenti.
Il rilascio di un’autorizzazione urbanistica è richiesto solo quando il cambio di destinazione d’uso implica il passaggio da una di queste categorie rilevanti ad un’altra, a prescindere dall’esecuzione di lavori e quindi anche se non viene fatto alcun intervento edilizio.
Invece, se il mutamento di destinazione determina un passaggio all’interno della medesima categoria funzionale, non serve alcun titolo autorizzativo, salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente.
Una volta effettuato il cambio d’uso dal punto di vista urbanistico, sarà poi necessario comunicare la variazione anche dal punto di vista catastale e provvedere all’aggiornamento in Catasto.
Questo comporterà una modifica della rendita e della categoria e, di conseguenza, delle tasse da pagare.
Autorizzazione urbanistica per il cambio di destinazione d’uso: cosa serve?
Vediamo ora quali sono le autorizzazioni utili per effettuare il passaggio da una categoria rilevante ad un’altra; distinguiamo due situazioni:
1.IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO NON CONNESSO A INTERVENTI EDILIZI: Quando è necessario ottenere l’autorizzazione per il cambio di destinazione d’uso, ma non c’è la necessità di eseguire opere, è sufficiente recarsi presso lo Sportello Unico per l’edilizia del Comune di riferimento e presentare una SCIA, con l’asseverazione di un tecnico abilitato.
Fatto questo, si può provvedere subito alla modifica.
2.IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO CONNESSO A INTERVENTI EDILIZI: Se, invece, il cambio di destinazione d’uso richiede l’esecuzione di lavori, bisogna chiedere al Comune il rilascio del Permesso di costruire.
Finché questo non viene concesso, non si può procedere con le opere richieste.
In ogni caso, è consigliabile informarsi preliminarmente presso il proprio Comune o incaricare direttamente uno studio tecnico di tua fiducia che si occupi delle pratiche per evitare di commettere errori.
Quando si può effettuare il cambio di destinazione d’uso?
Generalmente sempre, a patto che non si verifichino alcune circostanze.
Infatti esistono 3 limiti principali: il primo riguarda le leggi urbanistiche.
Ci sono delle leggi che impongono la presenza di determinati requisiti dell’edificio (ad esempio l’altezza dei soffitti, le superfici minime, l’ampiezza adeguata delle aperture e delle finestre per garantire la giusta illuminazione e aerazione degli ambienti ecc.).
L’aiuto di un valido studio tecnico sarà indispensabile per verificare se l’immobile che ti interessa possa cambiare la destinazione d’uso.
Il secondo limite, se il bene si trova in condominio, è relativo al regolamento di condominio, che spesso prevede specifiche regole per il cambio di destinazione d’uso e, a volte, lo vieta espressamente.
Dato che al momento del rogito notarile, nell’atto di acquisto, dichiari esplicitamente di accettare anche il regolamento di condominio, se quest’ultimo non permette il mutamento, non puoi fare nulla, anche se non ci sono ostacoli dal punto di vista urbanistico.
Infine, l’ultimo impedimento può essere rappresentato dallo strumento urbanistico comunale cioè il Piano Regolatore Generale PRG, sostituito in alcuni comuni dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico.
Questo potrebbe indicare che sul tuo immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso.
Per sapere se il bene è sottoposto a vincoli occorre consultare le mappe presso l’ufficio tecnico del Comune.
Se stai cercando uno studio tecnico che possa verificare la fattibilità del tuo progetto e occuparsi anche degli adempimenti necessari presso il Comune, lo Studio Tecnico Bazzichi è il riferimento ideale.
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Geom. Maurizio Bazzichi
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Corso Italia, 88 – Pisa